【議會無秘密】海一居買家告嬴政府就唔買得政府置換房?

主題:與政府代表審議《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案第一文本
時間:2019年1月23、30日
  1. 立法會第三常設委員會於2019年1月8日舉行內部工作會議,議員與顧問就法案提出疑問與意見,並列出52項問題。1月23及30日,行政法務司長、廉署助理專員、法務局局長等政府代表列席討論法案第一文本。3月15日議員收到政府提交經修訂的工作文本。
  2. 【廉署列席 影響獨立】政府代表首次列席的會上(1月23日),包括我在內的數名議員質疑廉署助理專員列席議會的合宜性。政府解釋廉署助理專員以前一直跟進舊區重建立法,且《廉署組織法》賦予廉署權限包括協助政府制訂政策。議員指《組織法》最多讓廉署向政府提供建議,再應由法務官員列席審議法案,否則存在利益衝突和影響廉署獨立,議員指廉署雖曾於2016年列席修改《立法會選舉法》審議,但因廉署屬維護選舉廉潔的重要部門,不能與法案情況類比。
  3. 【與土地法無關】有議員多次借法案提及都市更新賠償機制以至《土地法》的收地爭議,但行政法務司司長表示,將來會有都市更新主體法律規範基本定義以至業權人賠償等問題,而法案也與處理《土地法》問題無關,政府將盡量避免海一居事件重演。
  4. 【法案非補償】行政法務司司長多次重申法案並非補償性質,只是給「受都更影響的不動產權人在租住或購買屬居住用途的獨立單位時」提供「多一種選擇」,屬鼓勵措施、起補充作用,政府接納並在經修訂後的工作文本的第3條行文中加以強調,將「補充性」強化為「非補償性」。另外,工作文本也將原先的「住宅單位」明晰為「屬居住用途的獨立單位」。
  5. 【資源限制 居住迫切】法案第5條的「資格」限定為「自然人」、「其擁有的不動產屬居住用途」、「其擁有的不動產因都更而被拆卸,……」,拆卸後,如將在樓宇重建後回遷,則可申請租住暫住房;如因城市規劃而無法回遷,則可申請購買置換房。有議員質疑為何排除法人、非屬居住用途(包括地舖但閣樓屬居住用途)?政府解釋法案基於實務上的資源限制,以及重點回應居住需要。
  6. 【拆完先申請?】有議員要求對第5條的「城市規劃」作定義,政府未有接納於工作文本。也有議員要求解釋「樓宇因都更而被拆卸」才可申請是否合理?政府解釋應是「啟動都更」即可申請,而非「待被拆後」才可申請。
  7. 【買屋所以離婚?】法案第7條的「限制」中,規定無論業權人有多少個因都更被拆的單位數量,每一業權人只可申請租住一間暫住房或購買一間置換房。如被拆單位由兩人或以上共同擁有,則可申請暫住房或置換房數量與被拆單位數量相同,但不得超過共同擁有人的總數(但如共同擁有人之間屬於夫妻,則無論被拆單位數量多少,兩人均只可單獨或共同租住一間暫住房或購買一間置換房)。政府同樣解釋,有關限制基於實務上的資源限制,以及重點回應居住需要,又指不論夫妻採何種財產制,都有同居義務,重申不希望因此而造成離婚。
  8. 【關注建築標準】有議員質疑法案未有提及暫住房和置換房的建築標準,政府工作文本於第10條「適用法律」,加入有關工程計劃的審批及樓宇興建的監察,均適用《都市建築總章程》的規定。
  9. 【都更公司負責】法案第6條「申請」規定,合資格人士按特首批示的期間和方式,向負責都更的實體(預計是日後成立屬公共資本經營的都更公司,而非政府部門)申請暫住房或置換房。申請過程中如有爭議,申請人有何上訴機制?政府於工作文本加入第14條「管轄」,對都更公司提起的訴訟由初級法院管轄。
  10. 【冇優惠 難鼓勵】而第8條規定的「價格」,也是經都更公司參照「樓宇所處區域內同等質量及條件的屬居住用途的獨立單位」的市場價格提出建議,最後由特首批示訂定。政府強調,置換房將以私樓標準興建,購買後業權人擁有完全的私有產權。包括我在內的數名議員建議以市價作參考的同時,也應有一定的優惠空間,否則難起鼓勵都更作用。
  11. 【海一居法案?】法案第12條的「特別規定」,允許因被公益徵用而拆卸不動產的業權人,以及因《土地法》租賃批給期(25年大限)屆滿而受影響的預約買受人(只要已依法作出物業登記),均可購買置換房。包括我在內的數名議員指法案主要為平息海一居事件,否則不會如此快速為都更中轉問題立法,政府一再否認。
  12. 【雙重得益?】以海一居為例,法案第12條規定其置換房的面積和售價,均參照幾年前第一手樓花合同,再由特首批示訂定。立法會顧問團在內部工作會議上,提醒委員會要注意「雙重得益」,因置換房參照第一手樓花價格,近年樓價升幅較大,有關售價將與現時市價有差別。有議員不同意有關說法,認為樓花買家因海一居事件受多年困擾,不能簡單說如今以幾年前價格購得置換房便是「得益」。
  13. 【用公帑做籌碼】因應所謂雙重得益,政府代表在1月23日的會上,提及考慮加入「因海一居事件向政府提告索償,即不得申請置換房」的規定,但未有詳細討論,委員會主席會後也沒向傳媒提及。至1月30日的會上,包括我在內的數名議員不同意有關建議,因提起訴訟是任何人的司法救濟權利,而政府不同於私人企業,此建議將予人感覺政府利用公帑興建的樓房作「籌碼」換取申請人不告政府,做法非常罕見也不可取。政府回應指,法案源於善意、並非賠償,若樓花買家向政府提告索償,代表不認同法案的觀點,但又允許他們申請置換房,非常矛盾。
  14. 【告嬴政府就唔買得】最後,政府於工作文本中作出所謂折衷,以海一居事件為例,在尊重規定如申請人向政府提告、索償,訴訟待決期間中止(暫停)置換房的申請,如申請人勝訴獲判收取政府的賠償,則喪失購買置換房的資格,意味著如申請人敗訴,置換房申請程序將繼續。
  15. 【幾百人告緊政府】政府在工作文本附帶的書面說明「關於購買置換房的『雙重得益』問題」指,根據司法機關提供資料,至2019年3月,有近380名海一居樓花購買者提告政府,涉及賠償金額約28億,平均每人求償近750萬。而如立法會顧問團所講,置換房售價將於現時市價有幾十至幾百萬落差,若申請人同時又「告嬴政府」,難免出現「雙重得益」。
  16. 委員會將於3月21日開會討論政府的工作文本內容。
(上述僅為本人認為較重要的籠統摘要之部分要點。若希望獲取會議完整內容,請響應支持全面開放委員會)